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インドネシアオフィス事業

こんばんは。今週はインドネシアのホテル事業、アパート事業に続き、オフィス事業についてお伝えします。

今年ジャカルタの1~3月の基本賃料とサービス料を合わせた月額賃料の平均は1㎡当たり20万9,500ルピア(約2120円)。

前回2月に「インドネシアの土地・不動産」でお伝えしていた時は2012年第3四半期は約1720円。この3,4か月で400円も上がっています。

内訳はグレードAが24万800ルピア。Bが12万4400ルピア、Cが8万7,300ルピア。特にグレードAの高騰が目立ち、2010年では10万ルピアでしたが、2倍以上上昇。

米不動産総合コンサルタントのジョーンズ・ラング・ラサール(JLL)はジャカルタの中央商業地区(CBD)でオフィス賃料が前年比で最大2割上昇、米系不動産クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド(C&W)は通年の賃料で20~25%上昇すると見込まれています。

JLLによると第1四半期(1~3月)にはアジア太平洋の主要都市でジャカルタは最高の伸び(上昇率)を記録したそうです。

前年同期の年間の1㎡あたりの賃料は207 米ドル(約2万1,000 円)から年間282 米ドルに36%上昇。

第1四半期の賃料は前年同期の23位から19位に浮上。将来的には10位近くまで順位を上げると見ています。

すでにバンコクやマニラを超えていて、東南アジアではシンガポールとホーチミンに次ぐ第3位位なっています。

こういった動きの中で、ジャカルタのオフィス需要に対応するために、サービスオフィスを運営するフォルティスは、

ジャカルタの振興開発地区や全国への拠点設置を視野に入れています。

ジャカルタの東部や西部はまだ条件の良いオフィスビルが少なく、南ジャカルタでの開発が進んでいます。
フォルティス社も当面はCBDと南部への拠点拡充に注力。

来年には不動産インティランドが開発する南ジャカルタ・TBシマトゥパンの「サウス・クォーター」に新拠点を設けます。

http://www.intiland.com/category/projects/south-quarter

CBDでは15 年に不動産開発大手チプトラ・プロパティーが手掛ける南ジャカルタ・クニンガンの「チプトラ・ワールドII」にも
サービスオフィスを設ける予定で、拠点数は計6カ所。

http://cwjakarta.blogspot.jp/2013/01/ciputra-world-jakarta-2.html

位置:http://p.tl/X5mg

主な顧客企業は日本をはじめとする外国企業。オーストラリアやシンガポールの企業も多いそうです。地元企業の入居は2割未満。

日系では中小製造業が工場を設置するまでの拠点として利用。

日本語で対応が可能な従業員を置いています。
2013年3月には中央ジャカルタのオフィスビル「ワールド・トレード・センター(WTC)II」の拠点を稼働。
部屋のタイプによって価格を設定しています。

位置:http://p.tl/vgND

当社の事業はビルの一角を借りて付加価値サービスを提供しているため、オフィス賃料が上がれば価格設定が問題となっています。
昨年には入居するビルの利用料金が2倍に膨れ上がった拠点もあり、価格への転嫁は避けられません。

フォルティス社は2010 年にスナヤン地区でサービス開始。1年ごとに拠点を増やし、クニンガン地区の「アリアンツ・タワー」、
スディルマン通りの「スミットマスII」、WTCIIを加えた4カ所の拠点を運営しています。

さらに、以下の様な動きもみられています。

不動産開発のポンドック・インダグループは、2013年5月、西ジャカルタで開発する中央商業地区「プリ・インダ」にオフィスビル、商業施設など28棟を建設する計画を示しています。

総工費は約2990億円で、2025年の完成を目指しています。

広さ33ヘクタールの敷地にオフィスビル、アパート、ホテル、商業施設、コンベンションセンターなどを建設する予定です。

これまでに商業施設「プリ・インダ・モール」と「ポンドック・インダ病院」を開所。25階建てオフィスビル「プリ・インダ・ファイナンシャル・タワー」を起工。現在は高級アパート「ザ・ウィンザー」の2棟を建設中。アパートは今年11月、オフィスビルは15年の完成予定。

プリ・インダ・モールの位置感:http://p.tl/dz3n

2013年以内には高速道路のジャカルタ外環状線(JORR)のW2区間(クボンジュルック~ウルジャミ間)の完成が予定されているため、利便性が高まりそうです。

インドネシア語関連記事:
http://www.bisnis.com/puri-indah-financial-tower-telan-rp1-triliun

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