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インドネシアアパート事業

Photo “The Regatta Jakarta”(Hotels and apartments)

 

こんにちは!先週おさぼりをしたので今週は2回続けてアップしていきます!

前回不動産一般のお話、またホテル事業の動きについてご紹介してきましたが今回はインドネシアのアパート事業に関して。

最近はホテルもそうですが、インドネシア(主に首都圏)でアパートがどんどん増えています。

消費者の購買力も上がり、またインドネシアでは所得の低い層でも比較的簡単にローンを組めたりするので夢の一戸建てとか、アパート購入も増えている傾向が有ります。

日本でアパートとかマンションと聞くと、住宅するために購入したり、家賃を払ったりしますよね。ただインドネシアではほとんどが投資目的。

富裕層が投資のために今買って、住まずにもっと高くなったところで売り飛ばす。そういった傾向が強いです。

中国でもスケルトン(建物の骨格だけの状態のもの)ごと購入して売り飛ばして、、という傾向がみられ、そのマンション、アパート地区一帯が殆どだれも住んでいなくてゴーストタウン。。なんて言われているそうですが

インドネシアでも投資目的で購入している人が多いため、第2の中国みたいになってしまうのでしょうか。。。?

2013年のインドネシアの不動産建設額は225 兆ルピア(2.25兆円)という予測も出ており、うち首都圏が7割ほどを占め、

建物別ではアパートが43 兆ルピアで最大、オフィスビルの36 兆ルピア、一戸建て住宅の28 兆ルピア、商業施設とホテルの各26 兆ルピアより多くなるとの試算が出ています。

NNAが実施した調査によると、ジャカルタに勤務する会社員の7割近くが投資目的で住宅を購入するという結果がでました。

現在の住居以外に所有している物件の有無を聞いたところ、「ある」と答えた回答者は22%にも上り、うちアパートが5割強を占めているといいます。

ある中高価格帯の新築アパートでは、1年前に1平方メートル当たり2,500 万ルピア(約25 万円)だったが、現在は4,000 万ルピアへと6割も跳ね上がったという情報もあります。(中には6,000万ルピアという声も…!?)

インドネシアの賃貸物件の利回りは6%~11%。さらに高くて15%くらいあるところもありますから、日本の利回り(詳しくないですが1%~3%くらい?)よりはるかに高いといえます。

住宅の購入予算では、「5億ルピア(500万円)未満」が61%を占め首位。「5億~10 億ルピア未満」も32%と多く、低中価格帯の物件で9割超を占めました。

支払い方法は、「現金とローンの組み合わせ」が78%で最多。「現金のみ」は19%。ローンを活用する際の頭金の比率は「1割」 が最多。

政府が70平方メートル以上の物件に対して定めている頭金の最低比率である3割を選択した割合も多く、できるだけローンで資金を賄いたい という傾向が見られています。

物件を購入する際の条件(複数回答)は、「立地」が82%、「価格」が73%。

物件情報の入手先(複数回答)は、「家族や親類」が46%、「友人」が43%で上位を占め、口コミを重視。「新聞」 「代理人」も高割合。

インドネシア不動産ウォッチ(IPW)によると首都近郊のバンテン州タンゲランの進行都市ブミ・セルポン・ダマイ、西ジャワ州ボゴールの船とぅるなどで中価格帯アパート(3億~6億ルピア(約304 万~608 万円))の建設が増加。

首都圏ではコンドミニアムが飽和状態のため、首都近郊の利便性の高い場所を中心に開発が進行しています。

こちらのアパートはどちらかというと住居用というイメージが高いそうです。

またアパートの需要に合わせてアパートの賃料も高騰しています。

ジャカルタでは第1四半期の中央小gy峰地区(CBD)の平均月額賃料は前期比11.21%上昇。

CBDの賃料は1㎡あたり26.34米ドル(約2600円)となりました。

需要に合わせて部屋の清掃や洗濯などホテルのようなサービスがつくサービスアパートの存在も賃料上昇につながっており、

実際に国際的なホテルブランドが運営する物件の人気が高くなっています。

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