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インドネシアの土地・不動産

インドネシアは今不動産投資に沸いていきています。

工業団地だけではなく、住宅地、オフィスの貸し出しなど地価が上がる前に
不動産投資を行おうとしている企業・個人資本家が非常に増えてきています。

2005年時点ではジャカルタにあるCBD(Central Business District)、いわゆるビジネス中心街の地価は1㎡15-20juta rupiah,日本円で約18万7500円~25万円でしたが、2011年時点では50-60juta rupiah,日本円で45万9000円~55万円にもなっています。不動産関連の知り合いに聞いたら、この上昇率は非常にまれだそうです。日本のバブル期レベルくらいなんでしょうか、ただ非常にバブルになっているのは確かです。

工業団地は徐々に飽和し始め、西ジャワや東ジャワにどんどん展開しています。また外資の進出に伴い、先ほどのCBDも飽和状態になっています。2012年にはジャカルタのオフィス賃料の上昇率が、第3四半期(7~9月)に世界90 都市で最高だったことが、
米不動産総合コンサルタント社ジョーンズ・ラング・ラサール(JLL)の調査でも明らかになっています。

前年同期比34.2%の上昇で、全体平均の2.0%、アジア太平洋地域の平均2.7%を大幅に上回った。ジャカルタは前期比の上昇率も8.1%で最高。
 2012年第3四半期の1㎡当たりの月額賃料は平均で20万6,300 ルピア(約1,720 円)。上昇幅はグレード別で最上級の「プレミアムA」が最高の56.3%で、賃料は35万8,400 ルピアと発表されています。

2014年にはジャカルタのA級オフィス(プレミアムA)の賃料が、2014 年までの3年間で8割高騰するとの見通しもだされ、10~13年に域内で最大の上昇率を示した北京を追い抜くとされています。去年のCBDのオフィス賃料は、全体で3割高騰。工業団地は2割上昇でした。来年の首都圏工業団地の平均地価は1㎡あたり200万ルピアと予測されています。

以下に今年の1㎡当たりの賃料をグレード別に示します。
最高級水準のプレミアム・グレードAが55.5%増37万6,600 ルピア。
グレードAは42.8%増の30 万850 ルピア
グレードBは21.4%増の18 万5,100 ルピア、
グレードCは18.0%増の15万2,900ルピア
 

ここで日本の丸の内と比較してみましょう。地価は平成24年時点で1㎡あたり2700万円。(参考:http://toushi.homes.co.jp/owner/tokyo/city130101/chika16292.html)

これと比較すると、物価分を差し引いたとしてもいかにジャカルタの土地が投資先として今後魅力かは一目瞭然かと思われます。実際に国内不動産大手であるチプトラ・プロパティーは土地を購入し、格安ホテル(1泊30万~40万ルピア、3500円程度)の建設を加速しています。今年は20 カ所に建設する計画で、1カ所当たり3,000 億~4,000 億ルピア(約29 億~39 億円)を投じ、客室数が100 室規模のホテルを各地に建設する予定になっています。

ただ最近では、ジャカルタ中心部の地価高騰に伴い、分譲・賃貸オフィスの需要が都心から離れる傾向も現れ始めています。目抜き通り(Sudirman,Tahmrin通り)を取り囲む中央商業地区(CBD)では新規供給に限りがありますし、交通渋滞が激しさを増す中、高速道路へのアクセスが良い郊外にオフィスを構えたい企業が増えていることも背景にあります。

CBD以外では南ジャカルタの物件が多く、ジャカルタ外環状道路(JORR)に面したシマトゥパン通りで「アラマンダ・タワー」(3万3,000 平方メートル)など5棟で計7万5,376 平方メートルと、カサブランカ地区の「プルデンシャル・センター」(3万1,000 平方メートル)が完成する予定。新規供給が相次ぐ、南ジャカルタのシマトゥパン通りやクニンガン地区、西ジャカルタなどの地域での需要が高まると報じられています。

じゃあインドネシアで土地を購入してみたいけどどうすればいいのか、、という話になるかもしれませんが、まずはインドネシアの土地に関する代表的な権利についてお話します。

①所有権(hak milik)
個人で土地を所有する権利。
所有権は「インドネシア国籍者」のみしか権利がありません。
他国と二重で国籍を所持する者には認められていませんし、政府系銀行、農業組合連合、宗教社会団体以外の一般企業にも認められていません。

②事業権(hak guna-usaha)
 農業用・水産及び畜産用に最少5ha以上、最大25haの国有地を使用する権利。
(但し、法人は25ha以上も可)
事業権は、インドネシア国籍者、インドネシアの法律に則り設立されたインドネシアに所在する法人(外国投資企業PMAも可)に認められています。権利期間は25年+25年の延長が可能で、更新をすることもできます。

③建設権(hak guna-bangunan)
国有地、運用権(※1)が供与された土地、または個人所有の土地の上に建物を建設し所有する権利。
インドネシア国籍者、インドネシアの法律に則り設立されたインドネシアに所在する法人(外国投資企業PMAも可)に認められています。権利期間は30年+20年の延長が可能で、更新をすることもできます。

④使用権(hak pakai)
国有地、運用権が供与された土地、個人所有権の土地を使用する権利。
または土地を特定の目的んおために使用する権利。
使用権を取得できるのはインドネシア国籍者、インドネシアの法律に則り設立されたインドネシアに所在する法人(外国投資企業PMAも可)、中央政府機関と地方政府、宗教・社会団体、インドネシアに居住する外国人、インドネシアに代表部を有する外国法人、国際機関と外国政府のインドネシア代表部になります。権利期間は25年+20年延長が可能で、更新をすることもできます。ただ過去のイメージからそれほど権限が強い権利ではないため、取得する企業は少ないといわれています。

⑤開墾権(hak membuka tanah)
⑥林産物徴収権(hak memungut-hasil hutan)
⑦その他の権利 (hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas yang akan ditetapkan)

 
上記の権利のうち、外国投資企業(PMA企業)に関連してくるのは、 ②、③、④となります。①は認められていないのでその土地所有者と契約を結び、建設権を行使することが出来ます。 基本的には建設権が多くのビジネスの場合に活用されるかと思います。事業権は農業・漁業・畜産業などに限られますし、使用権は権限的にも弱いので③を取得する企業が多いでしょう。

事業用地の取得プロセスとしては
・候補地の選定(土地の現状・近隣の状況・利便性など)
・土地のデューデリジェンス(権利証書)
・基本合意書の締結とダウンペイメント(土地売買契約、PPJB:Perjanjian Pengikatan Jual Beliの締結)
・土地の部分的引き渡し
・土地譲渡証書(AJB)の締結と権利の移転(引渡通知書の受領⇒土地代金最終支払⇒土地譲渡証書の締結⇒土地の物理的引き渡し⇒権利移転登記の完了)
・登記の書き換え

細かい部分は弁護士に相談する必要がありますがざっとした流れはこんな感じです。
その他交渉で気を付ける点として
価格、支払スケジュール、土地の引き渡し日、建築開始可能時期、月次報告書の提出、近隣住民への対応、その他契約不履行によるペナルティなどがあります。

インドネシアの不動産投資は非常に今沸いています。
ご興味のある方は是非インドネシアに足を運ばれてはいかがでしょうか??

インドネシア語関連記事:
http://finance.detik.com/read/2013/02/06/134517/2162643/1016/banyak-uang-ciputra-ingin-bangun-200-hotel-bertarif-murah

その他NNAより抜粋、引用

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